경기 광명시 철산동. 지하철 7호선 철산역 2번 출구를 나오자 역 주변으로 프랜차이즈 카페와 음식., 병원, 학원가가 빼곡히 들어서 있었다. 퇴근 시간이 가까워지자 직장인과 학생들이 뒤섞여 거리를 오갔고, 상가 곳곳에는 재건축을 마친 신축 아파트 입주민들이 눈에 띄었다. 철산자이 더헤리티지는 광명의 달라진 위상을 상징하는 단지다. 3800여 가구 규모의 대단지답게 단지 입구에는 입주민 차량이 끊임없이 드나들었고, 어린이 놀이터와 조경시설, 커뮤니티센터에는 주민들의 발길이 이어졌다. 불과 몇 년 전만 해도 노후 주공아파트가 자리했던 곳이라는 사실이 믿기 어려울 정도였다. 단지 인근 공인중개사는 “광명에서 가장 문의가 많은 단지가 철산자이 더헤리티지"라며 “전용 84㎡ 호가는 대부분 20억원 안팎이고 실제 거래는 19억원 초중반 수준에서 이뤄지고 있다"고 설명했다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 철산자이 더헤리티지 전용 84㎡는 최근 19억2000만원에 거래되며 신고가를 다시 썼다. 공인중개사는 가격 상승의 배경으로 단순한 신축 프리미엄보다 입지와 생활 인프라를 꼽았다. 실제로 철산동은 광명에서도 생활 편의시설이 가장 잘 갖춰진 지역으로 평가받는다. 철산역을 중심으로 대형마트와 병원, 학원가, 음식。이 밀집해 있고 초·중·고교 역시 대부분 도보권에 위치해 있다. 근처 아파트인 브리에르 역시 신축 아파트지만 철산자이 더헤리티지는 단지 규모가 더 크고 철산역 접근성이 뛰어난 데다 커뮤니티 시설도 우수해 현재 광명 시세를 이끄는 '대장 아파트'라는 평가를 받고 있다. 하지만 현장의 분위기는 신고가 기록만으로 설명되지 않았다. 광명의 가치가 높아질수록 오히려 서울이 가장 강력한 경쟁자가 되고 있다는 것이다. 공인중개사는 실제로 문의는 꾸준하지만 계약은 예전보다 신중해졌다고 했다. 야마토게임장 집주인들은 신고가 거래를 기준으로 20억원 안팎의 호가를 유지하고 있지만, 매수자들은 같은 가격이면 서울 외곽 신축 단지까지 함께 비교하는 경우가 늘었다고 설명했다. 철산에서 하안까지, 광명의 변신은 현재 진행 중 광명은 현재 수도권에서 가장 큰 규모의 도시정비사업이 진행되는 지역 중 하나다. 철산주공 재건축이 대부분 마무리 단계에 접어든 데 이어 광명뉴타운은 2R·4R·5R·9R 등에서 입주와 공사가 동시에 진행되고 있다. 여기에 하안주공 재건축까지 본격화되면서 도시 전체가 신축 아파트 중심으로 재편되고 있다. 실제로 광명시 인구는 뉴타운 입주 효과로 2024년 5월 27만8000여명에서 올해 5월 30만3000여명으로 다시 30만명을 넘어섰다. 감소세를 이어가던 도시가 대규모 정비사업을 계기로 다시 성장 국면에 들어선 것이다. 광명의 변화는 아직 끝나지 않았다. 특히 시장의 관심은 하안주공으로 향하고 있다. 하안주공 재건축은 12개 단지, 약 2만4000천 가구를 3만8000여 가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈시키는 초대형 프로젝트다. 총 공사비만 13조원에 달하는 수도권 최대 규모의 정비사업 가운데 하나다. 현재 사업 속도는 단지별로 엇갈린다. 3·4단지는 포스코이앤씨가 우선협상대상자로 선정되며 가장 앞서 나가고 있다. 반면 가장 먼저 시공사 선정에 나섰던 5단지는 두 차례 연속 무응찰로 유찰됐다. 업계에서는 SK에코플랜트와 한화 건설부문이 재도전을 준비하고 있지만 사업성 확보가 가장 큰 변수라는 분석이 나온다. 6·7단지 역시 HDC현대산업개발과 삼성물산, 대우건설 등이 관심을 보이는 것으로 알려지면서 향후 대형 건설사 간 경쟁이 본격화될 가능성이 제기된다. 알라딘체험머니 도시는 커졌지만, 인프라는 숙제 광명의 변화는 숫자로도 확인된다. 신축 아파트 입주가 이어지면서 전체 인구는 다시 증가세로 돌아섰다. 그러나 예상과 달리 학교 신설은 멈춰 섰다. 대표적인 사례가 광명2R구역에 추진 중인 광명1초등학교 학교복합시설이다. 당초 광명1초는 재개발과 함께 들어서는 '초품아' 학교로 기대를 모았다. 건물 하부에는 시립과학관, 상부에는 초등학교를 조성하는 복합시설 형태로 계획됐고, 국비 73억 원까지 확보하며 사업에 속도가 붙는 듯했다. 그러나 사업은 두 차례 벽에 부딪혔다. 2022년에는 학교 부지의 일조권 문제가 불거져 계획이 한 차례 무산됐다. 이후 건물 배치를 변경하고 교육환경평가를 거쳐 법적 기준을 충족하면서 사업은 다시 추진됐다. 하지만 이번에는 예상하지 못한 문제가 등장했다. 바로 학생 수 부족이다. 광명시 전체 인구는 30만 명을 회복했지만 학령인구는 오히려 감소했다. 교육당국은 인근 학교에 여유 교실이 남아 있고 추가 학생을 충분히 수용할 수 있다는 이유로 학교 신설 필요성이 부족하다고 판단했다. 행정 절차도 이에 따라 모두 미뤄졌다. 당초 올해 중앙투자심사를 거쳐 2029년 착공, 2031년 개교를 목표로 했지만 현재는 일정 자체가 불투명한 상황이다. 현장에서 만난 주민들은 쉽게 납득하지 못했다. 광명동에서 자녀를 키우는 한 주민은 “지금만 보고 학교를 안 짓는 것은 이해하기 어렵다"며 “앞으로 광명뉴타운뿐 아니라 3R, 6R 재개발과 하안주공 재건축까지 진행되면 학생은 다시 늘어날 가능성이 있다"고 말했다. 이어 “학교복합시설은 단순히 교실을 늘리는 사업이 아니라 아이들의 통학 안전과 교육환경을 함께 만드는 시설"이라며 “행정 절차만 따질 것이 아니라 도시의 미래를 보고 판단해야 한다"고 지적했다. 광명은 서울이 될 수 있을까 황금성릴게임 광명뉴타운은 분명 예전의 광명이 아니었다. 노후 주공아파트가 즐비했던 도시는 대규모 신축 단지로 탈바꿈했고, 오래된 주택가 대신 고층 아파트 스카이라인이 들어섰다. 실제로 광명시 인구는 다시 30만 명을 넘어섰고, 철산자이 더헤리티지는 전용 84㎡ 기준 19억2000만원에 거래되며 경기 남부 '국민평형 20억원 시대'를 상징하는 단지로 자리 잡았다. 불과 몇 년 전만 해도 “서울 집값이 부담되면 광명으로 간다"는 말이 자연스러웠다. 그러나 이제는 광명이 서울을 대체하는 도시가 아니라, 서울과 직접 경쟁하는 도시가 되고 있었다. 다만 현장에서 만난 공인중개사와 주민들은 한 가지 공통된 이야기를 했다. “아파트는 정말 좋아졌어요." 그리고 잠시 뒤 이어진 말은 같았다. “그런데 아직 도시는 완성되지 않았죠." 광명의 가장 큰 변화는 신축 아파트가 아니다. '도시를 바라보는 사람들의 기준'이 바뀌었다는 .이다. 예전에는 광명이 인천이나 부천, 안양과 비교됐다면 이제는 구로·금천은 물론 서울 외곽 신축 단지와 같은 선상에서 비교되고 있다. 집값이 서울과 가까워질수록 실수요자들은 '경기도에서 가장 좋은 집'이 아니라 '서울과 광명 중 어디를 선택할 것인가'를 고민하기 시작했다. 이는 역설적으로 광명의 가치가 높아졌다는 의미이기도 하다. 그러나 동시에 도시가 해결해야 할 과제도 분명해졌다. 아파트 공급은 도시를 바꿀 수 있지만, 사람들이 정착하는 도시는 학교와 공원, 문화시설, 교통, 상권 등 생활 기반이 함께 갖춰질 때 비로소 완성된다. 광명은 이미 서울을 닮아가고 있다. 하지만 이번 취재를 통해 확인한 것은 서울과 비슷한 집값을 만드는 것과 서울처럼 살기 좋은 도시를 만드는 것은 전혀 다른 문제라는 사실이었다. 철산자이 더헤리티지가 보여준 것은 '20억원 아파트'가 아니라 광명이 서울 생활권 핵심 도시로 성장할 가능성이었다. 이제 남은 과제는 그 가능성을 집값이 아닌 도시의 완성도로 증명하는 일이다. “서울 집값이 부